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房地产经纪人考试考点指导
作者:不详 来源:网上收集 更新日期:2011-6-3

  考点1:

  从营销的角度来看,市场是一种商品或服务的所有潜在购买者的需求总和。

  市场=人口 + 购买能力 + 购买动机

  市场是:①商品交换的任何场所;②使商品交易双方接触的任何安排;③商品交换关系的总和;④连接商品生产者的桥梁;⑤指某一特定商品的现有目标客户群。

  市场可以是有形的,也可以是无形的。有形市场是指进行商品交易的固定场所,反之则称为无形市场。

  市场必须具备:买方、卖方、可供交易的商品。

  卖方和买方又被称为市场主体,可供交易的商品又被称为市场客体。

  考点2:

  房地产市场是指所交易的商品是房地产的市场,交易包括:买卖、租赁、抵押、互换。房地产市场既可以是有形的,也可以是无形的。有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

  考点3:

  房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

  由于房地产具有不可移动、独一无二、价值大、寿命长久、相互影响、数量有限、保值增值等特性,房地产市场的主要特点:

  1.交易的物质实体不能进行空间位置上的移动,只能是无形权益的转移。

  2.交易的对象?#28508;?#20934;化,是一个产品差异化的市场。

  3.供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同,是一个地区性市场。

  4.容易出现垄断和投机。

  5.较多地受到法规政策的影响和限制;

  6.一般人非经常性参与,很多人一生中?#35757;?#26377;几次买卖经历。

  7.交易的金额较大,依赖金融机构的支持与配合。

  8.广泛的房地产经纪人服务。

  ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。

  考点4:

  1.?#20174;?#36884;(功能)分:居住房地产市场和非居住房地产市场

  2.按档次分:高档房地产市场、中档房地产市场和低档房地产市场

  3.按区域范围分:整体房地产市场和区域房地产市场

  4.接交易方式分:房地产买卖市场和房地产租赁市场

  5.接交易目的分:房地产使用市场和房地产投资市场

  6.按流转次数分:房地产一级市场(具体为土地使用权出让市场)、房地产二级市场(具体新开发的商品房的初次交?#36164;?#22330;)、房地产三级市场(具体为商品房、经济?#35270;?#20303;房、已购公有住房等的再次交?#36164;?#22330;)

  7.按时间分:过去的房地产市场,现在的房地产市场和未来的房地产市场

  考点5:

  房地产市场竞争是指在房地产市场上交易双方的各自利益的最大化而进行的努力。

  具体?#26657;?#21334;方与买方之间的竞争,卖方与卖方之间的竞争,以及买方与买方之间的竞争。

  根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱,通常将市场区分为:买方市场和卖方市场。

  考点6:

  在经济学里有一个专门术语来描述市场竞争状态,即市场结构。根据竞争程度的不同,市场结构可分为完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断四种类型。

  1.完全竞争

  完全竞争市场必须具备以下几个条件:

  (1)所买卖的商品具有同?#24066;裕?#19981;存在差别,因而任何买者不在乎从哪个卖者手里购买商品,不会对某个卖者产生偏好,任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场;

  (2)有相当多的买者和卖者,每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占微小份额,因而单个买者或卖者都不能影响市场价格,而只能是价格的接受者;

  (3)市场信息完全,买者和卖者都掌握当前价格的完整信息,并能预测未来的价格;

  (4)买者和卖者都可以自由进出市场;

  (5)买者和卖者无串通共谋行为,也没政府干预。

  2.垄断竞争

  垄断竞争市场主要具有如下几个特点:

  (1)卖者和买者都比较多;

  (2)产品存在差异,即产品在质量、功能、外观、品牌、服务等方面存在差别;

  (3)市场信息比较完全。

  3.寡头垄断

  寡头垄断是少数几个生产者的产量和市场份额即?#20960;?#24066;场的绝大部分或者全部的一种市场结构。在寡头垄断市场上,生产者之间存在着竞争,但寡头生产者在竞争中往往倾向于非价格竞争。这是因为寡头生产者之间的价格战往往会使整个市场的产品价格下降,从而使每个生产者都受损失。而且由于生产者数?#21487;伲?#29983;产者之间容易达成某种妥协。这种竞争主要发生在产品有差异的生产者之间,而在产品无多大差异的情况下,非价格竞争难以进?#26657;?#23521;头生产者在定价方面就会进行勾结。

  4.完全垄断

  完全垄断分为:卖方垄断、买方垄断、双边垄断。

  一般所讲的完全垄断,多指卖方垄断。卖方垄断市场具有以下几个特点:

  (1)只有一个卖者,而买者很多;

  (2)产品无相近的替代品,即垄断者几乎享有完全的产品差异;

  (3)新生产者不能进入市场,潜在竞争与?#23548;?#31454;争一样是不存在的。

  造成卖方垄断的原因?#26657;鶴试?#25511;制、政府许?#19978;?#21046;(如许可证、特许证、资格证等均可造成垄断)、专利、规模经济等

  考点7:

  在卖方与买方之间的竞争中,卖方为贵卖,会极力谋求抬高价格;买方为贱买,会极力谋求?#26723;?#20215;格。至于最终的成交价格为多少,取决于在竞争中哪一方对价格的影响力较强。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱,通常将市场区分为卖方市场和买方市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权和市场。买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。

  竞争关系不仅?#20174;?#20026;买卖双方之间的竞争,还包括卖方内部成员之间的竞争和买方内部成员之间的竞争。卖方本来是要贵卖,但是卖方与卖方之间竞争的结果却会?#26723;?#20215;格。买方本来是要贱买,但是买方与买方之间竞争的结果却会抬高价格。


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